中古の家を買う前に見ておきたい外壁と屋上 既存住宅状況調査（インスペクション）と保険

中古の家は、新築より手に入れやすい一方で、建ってからの年数のぶん、外壁や屋上が傷んでいることがあります。買ってから雨漏りや大きな補修が分かると、思っていなかった費用がかかります。

この記事では、中古の戸建ての購入を考えている方に向けて、見学のときに自分で見られる外壁・屋上・ベランダのポイントと、国の講習を終えた建築士が行う既存住宅状況調査（インスペクション）、買ったあとの欠陥に備える既存住宅売買瑕疵（かし）保険のしくみを、国土交通省などの資料をもとに紹介します。

中古の家で気になる「雨水の入り口」と「構造」の傷み

家の傷みのうち、とくに大きな問題になりやすいのが、家を支える「構造耐力上主要な部分」と、雨を防ぐ「雨水の浸入を防止する部分」です。国土交通省の資料では、前者の例として基礎・壁・柱など、後者の例として屋根・外壁・開口部（窓やドアなど）を挙げています。インスペクションも保険も、この2つの部分を中心に見る制度です。

住宅瑕疵担保責任保険協会によると、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）でない個人などのときは、売主が保証をせず、今の状態のまま引き渡す売買契約が多く、引き渡しのあとに傷みや不具合が見つかると、買主が修理の費用を負担することになります。売主が宅地建物取引業者のときは、法律で保証の責任を負いますが、その期間は最低2年と、比較的短くなっています。

売主も買主も建築にくわしくないことが多く、傷みに気づかないまま売買して、あとでトラブルになることもあります。だからこそ、買う前に建物の状態を確かめておくことが大切です。

既存住宅状況調査（インスペクション）とは

既存住宅状況調査は、中古の家の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の傷みや不具合の有無を、国に登録された講習を終えた建築士（既存住宅状況調査技術者）が、国の定めた方法で調べるものです。国土交通省の資料では、水平器で柱の傾きを測る、クラックスケールで基礎のひび割れの幅を測る、といった調べ方が紹介されています。

不動産会社に「あっせん」を頼める

宅地建物取引業法では、中古の家の売買の仲介を頼む契約（媒介契約）のときに、不動産会社が、既存住宅状況調査技術者をあっせんできるかどうかを示すことになっています。調査をしたときは、契約の前の重要事項説明で、その結果を買主に説明する決まりです。住宅瑕疵担保責任保険協会は、売買のときに限らず、個人が直接、調査を頼むこともできるとしています。技術者は「既存住宅状況調査技術者検索サイト」（国土交通省の補助事業で住宅リフォーム推進協議会が開設）で探せます。

インスペクションで分からないこと

国土交通省の資料では、インスペクションのよい点として、建物の状態が分かり、安心して売買の判断ができること、買ったあとのリフォームやメンテナンスの予定を見込んで取引できることを挙げています。住宅瑕疵担保責任保険協会も、専門的な知識がないと分からない傷みや不具合を前もって見つけられるので、引き渡しのあとのトラブルを防いだり、売買の前後のリフォームで直す必要のある所を特定したりすることに役立つとしています。一方で、次の点に注意が必要です。

• 傷みの有無を調べるもので、その原因（瑕疵かどうか）までは調べない
• 目で見るなどの方法では調べるのが難しい部分の傷みは、確かめない
• 瑕疵がないことを保証するものではない

見学のときに自分で見られる外壁・屋上・ベランダ

沖縄県の『風土に根ざした家づくり手引書』には、住まいの点検の項目が載っています。見学のときは、次の所を見ておきましょう。

1. 外壁：ひび割れ、手でさわると白い粉が付く（チョーキング）、塗装の浮き、白い粉のような汚れ（エフロレッセンス）がないか
2. 軒の裏・ベランダの下側：コンクリートのひび割れ、はがれ、コンクリートが欠ける「爆裂」、雨漏りの跡がないか
3. 屋上：防水層の割れやふくらみ、水たまり、トップコート（表面の保護の塗料）の傷み、排水口の詰まりがないか
4. ベランダ：床のひび割れや破損、水たまり、鉄の手すりのさびやぐらつきがないか
5. 窓まわり：すき間、開け閉めのしにくさ、窓の枠のさびやシーリング（すき間を埋める材料）の傷み、雨漏りの跡がないか

室内では、天井や壁のしみも見ておきます。手引書でも、補修の時期は、使っている材料や傷み具合によってかなり幅があるとされています。築年数だけで判断せず、見つけた所は写真に撮っておくと、あとで相談するときに役立ちます。

※ 見学のときに屋上やはしごに上るのは、売主や仲介の会社の了承を得たうえで、安全にできる範囲にとどめてください。

既存住宅売買瑕疵保険のしくみ

既存住宅売買瑕疵保険は、中古の家の検査と保証がセットになった保険です。保険に入るには、家の検査を受けて合格する必要があります。買ったあとに、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の欠陥が見つかったとき、補修の費用などが保険から支払われます。

売主によって2つのタイプがあります。

• 売主が宅地建物取引業者のとき（宅建業者販売タイプ）：売主が法律で負う保証の責任をカバーする保険です。保険金は売主に支払われ、売主が倒産しているときは買主に支払われます
• 売主が個人などのとき（個人間売買タイプ）：検査をする事業者や仲介の事業者が、買主に保証をし、その保証のために使う保険です

国土交通省の資料（令和5年9月版）では、保険金の対象は修繕の費用・調査の費用・仮住まいや転居の費用などで、保険の期間は、宅建業者販売タイプが2年か5年、個人間売買タイプが1年・2年・5年です。保険を扱う事業者は、住宅瑕疵担保責任保険協会のサイトで検索できます。売買のときに保険を使えるかは、売主や仲介の会社に確かめてください。

買う前・買ったあとの塗装・防水を相談する

中古の家を買う前は、外壁・屋上・ベランダ・窓まわりを自分の目で見て、気になるときはインスペクションと既存住宅売買瑕疵保険を検討しましょう。インスペクションは傷みの有無を調べるもので、その原因までは調べません。

TRUSS では、購入前の住宅でも、現地を見て、必要な工事と費用の目安をお伝えします。外壁のひび割れの直し方は「外壁のひび割れ（クラック）は直すべき？」、爆裂は「コンクリートの「爆裂」とは？」、目地のシーリングは「外壁の目地のシーリング（コーキング）は打ち替え？増し打ち？」で紹介しています。

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